小区实施封闭管理的条件主要包括以下几点：
疫情风险等级
封控区通常是指近7天内有阳性感染者报告的居住小区、自然村或单位、场所。根据疫情风险等级的不同，防控措施也会有所不同。在中风险地区，可能会实施7天封闭管理，要求居民足不出户、服务上门。
新增感染者情况
封控区需要满足一定条件才能解封。例如，连续五天未发现新增感染者是解封的一个重要条件。此外，如果区域内最后一名密切接触者自末次暴露超过14天，且核酸检测为阴性，同时解封前2天内所有人员完成一轮核酸筛查且均为阴性，也可以解封。
具体防控措施
在实施封闭管理时，必须以单元、楼栋为单位，不能随意扩大范围。同时，任何单位和个人都不能封闭消防通道，以确保小区内的救援通道畅通。
业主意见
对于小区内的具体管理措施，如物业是否有权封闭除主要进出通道外的出口，这通常需要根据业主的意见和相关法律法规来决定。如果业主没有反对意见，物业可以执行相关措施，但业主有权提出异议并要求开放特定出口。
综上所述，小区实施封闭管理需要综合考虑疫情风险等级、新增感染者情况、具体防控措施以及业主意见等多个因素。在具体实施时，应严格按照当地防疫政策和规定执行。