购买包租商铺存在以下问题：
虚假承诺和欺诈行为
开发商可能在销售过程中提供不实的年回报、原价或增值回购等承诺，实际上却无法兑现。
部分开发商可能携带购房款潜逃，或者在资金链断裂后无法完成返租承诺。
法律权益关系复杂
售后包租、返租、返本销售等形式涉及复杂的权利关系，容易引发债权债务纠纷。
购房者可能无法按时收到租金，投资预期收益无法兑现。
项目经营风险
项目建成后可能因经营不善无法达到预期收益水平。
缺乏良好的管理和营销策略，导致商铺无法吸引足够的顾客，进而影响投资回报。
地理位置和产权问题
商铺的地理位置不明确，可能无法顺利办理房屋所有权证书。
商铺的产权状况不清晰，存在抵押或受司法限制的情况。
返租规则和违约责任不明确
投资者在购买商铺时未明确返租的期限、租金标准、支付方式等，导致后续纠纷。
未约定违约责任，开发商违约时投资者难以维权。
物业管理问题
购房者可能轻易与开发商签订物业管理合同，而物业管理合同是购房者与开发商之间的重要约定，需仔细阅读并确保合同内容明确。
商铺的物业管理问题可能影响商铺的正常运营和投资者的收益。
商铺结构和配套设施
商铺的结构、面宽、进深比例、内部布局、利用率、房屋高度、承重等对投资者的使用和投资回报有重要影响。
商铺周边的配套设施如交通、社区、学校等也会影响商铺的价值和投资者的收益。
价格和定位问题
商铺的价格应与周边地段和消费人群相匹配，否则可能导致投资回报率低。
商铺的定位需明确，否则可能影响其出租和自营的效益。
综上所述，购买包租商铺存在诸多风险，投资者在购买前应充分了解并慎重评估，确保自己的权益得到保障。建议在购买前仔细审查开发商的信誉、项目的经营计划、地理位置和产权状况，并在合同中明确约定返租规则和违约责任。